© AGM agency
ПАРАМЕТРЫ РАСХОДОВ И ИСТОЧНИКИ:
digital-агентство для девелоперов с амбициями роста
23 декабря 2023 года Центробанк России ужесточил правила выдачи льготных ипотечных кредитов по программам с господдержкой. Главным изменением стало повышение первоначального взноса на покупку жилья – с 20% до 30%.
Летом 2023 года эксперты маркетингового агентства AGM подсчитали, сколько лет потребуется копить на первоначальный взнос в 20% жителям крупных российских городов. В январе 2024 года команда агентства решила обновить статистику – с учетом изменившегося взноса.
Новое исследование охватывает восемь городов: Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Уфу, Воронеж, Санкт-Петербург и Москву. Все города являются миллионниками, за исключением Тюмени (впрочем, она активно подбирается к планке в миллион жителей). Что не менее важно – все они представляют разные регионы. Это позволяет дать более справедливую оценку общей ситуации на рынке недвижимости в России.
Результаты обновленного исследования удивили даже бывалых знатоков рынка. Сроки накопления первоначального взноса для тех россиян, у которых уже есть свое жилье, выросли примерно в полтора раза. Если летом накопить на покупку "однушки" в среднем можно было за 25 месяцев, то сейчас на это уйдет около 38 месяцев. Куда сложнее обстоят дела у тех, кто совмещает накопление с оплатой аренды. Им копить на собственное жилье придется уже в 2,5 - 3 раза дольше. В отдельных случаях речь и вовсе идет о нескольких десятках или даже сотне лет.
Как и прежде, расчеты приводятся на одного взрослого человека при условии двух вариантов:
Летом 2023 года эксперты маркетингового агентства AGM подсчитали, сколько лет потребуется копить на первоначальный взнос в 20% жителям крупных российских городов. В январе 2024 года команда агентства решила обновить статистику – с учетом изменившегося взноса.
Новое исследование охватывает восемь городов: Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Уфу, Воронеж, Санкт-Петербург и Москву. Все города являются миллионниками, за исключением Тюмени (впрочем, она активно подбирается к планке в миллион жителей). Что не менее важно – все они представляют разные регионы. Это позволяет дать более справедливую оценку общей ситуации на рынке недвижимости в России.
Результаты обновленного исследования удивили даже бывалых знатоков рынка. Сроки накопления первоначального взноса для тех россиян, у которых уже есть свое жилье, выросли примерно в полтора раза. Если летом накопить на покупку "однушки" в среднем можно было за 25 месяцев, то сейчас на это уйдет около 38 месяцев. Куда сложнее обстоят дела у тех, кто совмещает накопление с оплатой аренды. Им копить на собственное жилье придется уже в 2,5 - 3 раза дольше. В отдельных случаях речь и вовсе идет о нескольких десятках или даже сотне лет.
Как и прежде, расчеты приводятся на одного взрослого человека при условии двух вариантов:
- Человек копит на первоначальный взнос, проживая в собственной квартире
- Человек одновременно копит на первоначальный взнос и оплачивает аренду съемного жилья
сколько
лет
лет
нужно копить на первоначальный ипотечный взнос в 30% в разных городах России
Исследование AGM:
Отметим, что состав официальной корзины сам по себе вызывает некоторые вопросы (например, ежегодно взрослому россиянину предлагают употреблять 290 килограммов молочной продукции и молока). Тем не менее на основе утвержденного перечня продуктов вполне возможно смоделировать реалистичное «меню» среднемесячного россиянина. Вошедшие в выборку продукты позволяют с одной стороны представить достаточно полезный, а с другой – более-менее доступный среднему гражданину рацион. Например, в нем присутствует говядина, но нет деликатесов вроде морепродуктов, а рыба представлена наиболее бюджетной категорией – «Замороженная, неразделанная». В список также не вошли алкоголь, табак и кофе. Точный перечень категорий продуктов и отдельных позиций приведен здесь.
Средняя заработная плата
рассчитана на основе данных Росстата на начало IV квартала 2023 года
Траты на продукты
рассчитаны на основе данных Росстата по ценам на продукты питания в соответствующих регионах на середину IV квартала 2023 года. Предлагаемый рацион на месяц сформирован исходя из стандартной потребительской корзины, утвержденной в стране
Текущие расходы
в эту категорию входят все расходы, за исключением покупки продуктов питания и обязательных платежей. Это могут быть траты на одежду, средства личной гигиены, бытовую химию, лекарства и платные медицинские услуги, а также хобби и досуг. Эту статью расходов авторы исследования оценили в 15% от дохода. Предполагается, что такая сумма даст человеку закрыть базовые потребности, и вместе с тем позволит ежемесячно откладывать достаточное количество денег на первоначальный взнос.
Расходы на транспорт
рассчитаны на основе минимальной стоимости проезда на общественном транспорте, исходя из того, что человек ежедневно совершает две поездки – включая выходные. Затраты на бензин в расчетах не учитываются, так как в большинстве городов зачастую дешевле пользоваться общественным транспортом.
Стоимость аренды
Цены на недвижимость
рассчитаны на основе средней стоимости квадратного метра и средней квадратуры однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в разных регионах. Здесь важно отметить, что источники статистики в прошлом и нынешнем исследованиях отличаются – по независящим от AGM причинам. Ранее средние цены на недвижимость, и стоимость аренды рассчитывали по данным Домофонд.ру – дочернего проекта «Авито», однако в июле сервис прекратил работу. В обновленном обзоре основным источником этих данных стал портал ДОМ.РФ – Единая информационная система жилищного строительства Минстроя РФ.
Траты на коммунальные услуги
наиболее свежей на сегодняшний день официальной общероссийской статистикой являются данные Росстата за 2022 год. Предполагается, что россияне в среднем тратят на оплату «коммуналки» 9,8% своего дохода
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ?
Безусловно, выборка из 8 крупных городов России не может отражать картину по всей стране, однако некоторые выводы о текущей ситуации на рынке недвижимости и социальной сфере сделать все-таки позволяет. Выделим наиболее заметные тенденции.
Стоимость квартир
По данным ДОМ.РФ, средняя стоимость квадратного метра жилья в июне 2023 года составляла в России 151 728 тыс. рублей. К январю 2024 года показатель вырос почти на 7% и составил уже 162 320 тыс. рублей. Между тем, в статистике AGM рост цен оказался более внушительным. В большинстве городов квартиры за минувшие полгода в среднем подорожали на 13%. Выделяются на этом фоне Москва и Краснодар. Так, в столице за указанный период «однушки» выросли в цене на 30,5% (с 8,2 млн до 10,7 млн рублей), а в Краснодаре – на 41% (с 3,75 до 5,3 млн рублей).
Предпосылок к снижению цен на недвижимость эксперты не видят. «Яблоком раздора» между игроками рынка рискует стать реакция банков на ужесточение правил льготной ипотеки.
Предпосылок к снижению цен на недвижимость эксперты не видят. «Яблоком раздора» между игроками рынка рискует стать реакция банков на ужесточение правил льготной ипотеки.
«Одновременно с ужесточением требований для покупателей недвижимости Минфин понизил бюджетную субсидию для банков по ипотечным кредитам с господдержкой: с 1,5% до 1% кредита. В результате крупнейшие банки начали выдвигать застройщикам требования по компенсации льготных кредитов. Например, у Сбера размер такой комиссии варьируется от 7,5% до 11,5% от стоимости ипотеки в зависимости от программы кредитования. Логично предположить, что, если стороны не придут к консенсусу – дополнительные издержки лягут на плечи покупателя. Все это приведет к новому витку роста цен на жилье в России», – отмечает генеральный директор агентства AGM Евгений Волошин.
Цены на продукты
Рост цен на продукты оказался менее выраженным, чем ожидалось. В июне 2023 года средняя стоимость продуктовой корзины в перечисленных городах составляла 12300₽, в ноябре – 12756₽. Список позиций при этом остался прежним. Можно предположить, что декабрьские показатели оказались бы более высокими с учетом ускорения инфляции к концу года, однако на момент проведения исследования официальная статистика Росстата ограничивалась ноябрем.
Зарплаты
Зарплаты в перечисленных городах за рассматриваемый период выросли на 11%: со средних 74800₽ в октябре до 67300₽ в июне. По крайней мере, если верить данным Росстата, которые легли в основу расчетов. Таким образом, увеличение заработной платы в теории должно компенсировать рост цен на продукты и частично снизить финансовую нагрузку при накоплении первоначального взноса.
Аренда
Пожалуй, наиболее яркая тенденция — подорожание съемного жилья. По данным «Коммерсанта», за 2023 год стоимость аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках выросла на 25,8%. Сегодня съем «однушки» в среднем обходится россиянам в 27 тыс. рублей. Аналогичная динамика прослеживается и в статистике AGM.
В значительной степени именно этот фактор практически ставит под вопрос реалистичность сценария накопления первоначального взноса при параллельном съеме жилья. В ряде городов такая ситуация выглядит критической или даже невозможной. Например, в Новосибирске, чтобы накопить на первоначальный взнос на «двушку», арендуя квартиру — потребуется более 31 года, в Краснодаре — 135 лет. Вместе с тем, в Воронеже ситуация, наоборот, несколько улучшилась — именно за счет стабильности на рынке съемного жилья. Средняя стоимость аренды здесь выросла всего на 1 тыс. рублей (14 тыс. против 13 тыс.). В совокупности с ростом зарплат этот фактор сегодня позволяет местным жителям откладывать на покупку собственного жилья даже больше, чем летом 2023 года.
В значительной степени именно этот фактор практически ставит под вопрос реалистичность сценария накопления первоначального взноса при параллельном съеме жилья. В ряде городов такая ситуация выглядит критической или даже невозможной. Например, в Новосибирске, чтобы накопить на первоначальный взнос на «двушку», арендуя квартиру — потребуется более 31 года, в Краснодаре — 135 лет. Вместе с тем, в Воронеже ситуация, наоборот, несколько улучшилась — именно за счет стабильности на рынке съемного жилья. Средняя стоимость аренды здесь выросла всего на 1 тыс. рублей (14 тыс. против 13 тыс.). В совокупности с ростом зарплат этот фактор сегодня позволяет местным жителям откладывать на покупку собственного жилья даже больше, чем летом 2023 года.
Сводные данные
по городам
по городам
Сводные данные
по квартирам
по квартирам
